鄭州樓市2023上半年已過(guò)完。我在研究和觀察鄭州房企、鄭州樓盤的銷售額數(shù)據(jù)，以預(yù)測(cè)全年。老習(xí)慣：參考數(shù)據(jù)是易居克而瑞發(fā)布的上半年鄭州樓市金額榜。1、2023年上半年大鄭州房企金額榜單TOP20：分析：今年上半年大鄭州房企銷售額排行，前三甲是：保利、萬(wàn)科、華潤(rùn)。冠軍是保利。100%可能，2023年全年鄭州房企銷售額排行榜前三甲也是他們?nèi)淮蟾纭６遥判虿蛔儭＿@一排位，和全國(guó)房企銷售榜上半年統(tǒng)計(jì)一致，上半年全國(guó)數(shù)據(jù)保利也是冠軍。上半年全國(guó)前三甲是：保利、萬(wàn)科、中海。而在鄭州，中海僅排名14位，主要是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和流量項(xiàng)目太少，貢獻(xiàn)不了銷售額。我查閱了2022年全年鄭州房企銷售額排行榜：2022年全年鄭州房企銷售額排行榜前三甲是華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利。今年，保利榮登第一，華潤(rùn)跌落第三。萬(wàn)科依然是老二。去年全年老一華潤(rùn)的年度銷售額為89億。今年上半年老一保利的半年度銷售額為63億。2023年全年結(jié)束時(shí)，保利的年度銷售額數(shù)據(jù)很大概率會(huì)超過(guò)去年華潤(rùn)的89億。甚至，能夠破100億。因?yàn)椋＠掳肽瓯饼埡谋＠卑丁⒈＠睈偦疽灞P，還有后續(xù)的流量盤保利縵城和頌要入市。從目前來(lái)看，2023年度鄭州市場(chǎng)銷售額指標(biāo)，萬(wàn)科和華潤(rùn)想破百億難度很大。在這個(gè)TOP20榜單里，全國(guó)房企11家，本土房企9家，險(xiǎn)勝。對(duì)于本土房企而言，這已經(jīng)不錯(cuò)了。在全國(guó)其他大城市上半年的榜單里，本土房企基本都不見蹤影了。所以，不要小看鄭州的本土房企。2、2023年上半年大鄭州本土房企金額榜單TOP15：分析：在這個(gè)本土房企榜單里，美盛、謙祥、正商位居前三甲。美盛是冠軍。美盛，給本土房企長(zhǎng)臉了。美盛榮登冠軍，主要是因?yàn)槊朗⒔逃蹫场⒚朗⒔鹚≠u的太好了。記住這些還在榜單的本土房企名單吧：美盛、謙祥、正商、亞星、普羅、正弘、綠都、永威、建業(yè)、中建七局、朗悅、海馬、美景、楷林、和昌。而，康橋不見了蹤影。建業(yè)，銷售額才11.25億。正商，43個(gè)項(xiàng)目銷售額才21.86億。值得說(shuō)明的是，謙祥異軍突起。以25.48億銷售額排名第二，在大鄭州房企榜單里排名第六。主要是因?yàn)椋褐t祥萬(wàn)華城、謙祥云棲、謙祥時(shí)光序三個(gè)盤賣的太好。特別是前兩個(gè)。普羅以普羅理想國(guó)一盤之力，鼎立第5位。很是難得。楷林，是入榜的唯一非住宅房企。值得點(diǎn)贊。3、2023年上半年鄭州主城八區(qū)住宅項(xiàng)目金額榜TOP10：分析：看這個(gè)榜單，2023年上半年鄭州主城區(qū)賣的最好的樓盤前三甲是：華潤(rùn)幸福里、美盛教育港灣、美盛金水印。華潤(rùn)幸福里，繼2022年一騎絕塵后，2023年依然領(lǐng)先第一。只是，因?yàn)樨浽床欢啵皇潜痹?號(hào)樓的貨量補(bǔ)充，導(dǎo)致領(lǐng)先力度沒那么大了。美盛不得了，美盛教育港灣不得了。只能稱贊！余下的7個(gè)樓盤是：萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)、保利璞悅、謙祥云棲、萬(wàn)科大都會(huì)、保利大都匯、龍湖熙上、電建洺悅?cè)趫@。整體來(lái)看，我挺感慨。鄭州主城區(qū)140多個(gè)在售住宅樓盤，排名第一住宅樓盤的銷售額僅16.75億，排名第十住宅樓盤的銷售額僅10.72億。充分說(shuō)明：今年鄭州樓市還是挺差的。遙想當(dāng)年，一個(gè)盤單次開盤能賣2000套能破20億。那種盛況已不再有，無(wú)限感慨。4、2023年上半年鄭州高端改善住宅項(xiàng)目金額榜TOP10：分析：這個(gè)榜單，呈現(xiàn)的是高端改善盤TOP10。前10分別是：華潤(rùn)幸福里、美盛金水印、萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)、保利璞悅、華潤(rùn)瑞府、保利璞岸、中海云著湖居、海馬公園、未來(lái)天奕、鴻園。這10個(gè)盤中，單價(jià)最貴的是保利璞岸，成交均價(jià)為43158元/平米；這10個(gè)盤中，單價(jià)最便宜的是美盛金水印，成交均價(jià)為23875元/平米。這10個(gè)盤中，5個(gè)盤均位于北龍湖組團(tuán)，2個(gè)盤位于老鄭東新區(qū)組團(tuán)，1個(gè)盤位于楊金組團(tuán)，1個(gè)盤位于金水北組團(tuán)，1個(gè)盤位于金水老城組團(tuán)。這已經(jīng)說(shuō)明了鄭州的高端樓盤布局及房?jī)r(jià)邏輯：鄭東新區(qū)和金水區(qū)依然是王者。北龍湖，一騎絕塵。中原之心，鄭州之王。其中，未來(lái)天奕表現(xiàn)很出色。成為唯一一個(gè)在老城區(qū)樓盤上榜的樓盤，也是唯一一個(gè)在北龍湖之外的房?jī)r(jià)均價(jià)破30000的樓盤。希望他越來(lái)越好。5、2023年上半年鄭州功能改善住宅項(xiàng)目金額榜TOP10：分析：功能改善樓盤榜單，貌似是以15000——20000元/平米作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。前10位樓盤分別是：美盛教育港灣、謙祥云棲、保利大都匯、電建洺悅?cè)趫@、萬(wàn)科山河道二期、萬(wàn)科翠灣中城、金茂越秀未來(lái)府、越秀金悅文華、招商美景雍瑞園、電建瀧悅?cè)A庭。這10個(gè)盤中，單價(jià)最貴的是招商美景雍瑞園，位于惠濟(jì)大北區(qū)組團(tuán)，成交均價(jià)為19485元/平米；這10個(gè)盤中，單價(jià)最便宜的是電建瀧悅?cè)A庭，位于濱河國(guó)際新城組團(tuán)，成交均價(jià)為15561元/平米。這10個(gè)盤中，4個(gè)盤均位于金水北組團(tuán)，2個(gè)盤位于三環(huán)老城區(qū)組團(tuán)，1個(gè)盤位于老高新區(qū)組團(tuán)，1個(gè)盤位于老經(jīng)開區(qū)組團(tuán)，1個(gè)盤位于惠濟(jì)大北區(qū)組團(tuán)，1個(gè)盤位于濱河國(guó)際新城組團(tuán)。金水北，依然星光閃閃，表現(xiàn)出眾。值得指出的是，這個(gè)TOP10榜單，80%是TOP級(jí)外來(lái)房企開發(fā)，本土房企只有美盛和謙祥。特別指出：招商美景雍瑞園表現(xiàn)很出眾。低調(diào)中，他已經(jīng)快清盤了。謙祥云棲的成績(jī)表現(xiàn)得獨(dú)立特行。你們懂的。6、2023年上半年鄭州品質(zhì)剛需住宅項(xiàng)目金額榜TOP10：分析：品質(zhì)剛需樓盤榜單，貌似是以10000——15000元/平米作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。前10位樓盤分別是：萬(wàn)科大都會(huì)、龍湖熙上、亞星錦繡山河大二期、保利和光嶼湖、保利文化廣場(chǎng)、謙祥萬(wàn)華城、謙祥時(shí)光序、華潤(rùn)琨瑜府、華發(fā)峰景灣、佳源名門橙邦。這10個(gè)盤中，單價(jià)最貴的是保利文化廣場(chǎng)，位于老高新區(qū)組團(tuán)，成交均價(jià)為14974元/平米；這10個(gè)盤中，單價(jià)最便宜的是萬(wàn)科大都會(huì)，位于二七新區(qū)組團(tuán)，成交均價(jià)為11307元/平米。這10個(gè)盤中，3個(gè)盤均位于高新區(qū)組團(tuán)，3個(gè)盤位于三環(huán)老城區(qū)組團(tuán)，2個(gè)盤位于二七新區(qū)組團(tuán)，1個(gè)盤位于管南新區(qū)組團(tuán)，1個(gè)盤位于濱河國(guó)際新城組團(tuán)。個(gè)人覺得，保利文化廣場(chǎng)不應(yīng)該在這個(gè)榜單里，應(yīng)該在功能改善樓盤榜單里。不就因?yàn)槿思业某山痪鶅r(jià)差了26元沒破15000元/平米嗎？華發(fā)峰景灣在這個(gè)榜單里，也挺委屈的。以上，是2023年鄭州樓市上半年的基本盤。無(wú)論如何，鄭州樓市、開發(fā)商、樓盤2023年上半年在艱難中銳意前行。很多開發(fā)商很多樓盤，其實(shí)上半年成績(jī)表現(xiàn)得還不錯(cuò)。區(qū)域分化，樓盤分化，開發(fā)商分化，依然是當(dāng)下鄭州樓市的主體特征。強(qiáng)者恒強(qiáng)，國(guó)央企樓盤威力變大，位置優(yōu)越學(xué)校配套強(qiáng)悍的樓盤威猛，當(dāng)然，還得有“價(jià)格的誠(chéng)意”。不暴雷的開發(fā)商，不躺平的樓盤，正常交付的樓盤，綜合性價(jià)比高的樓盤，其實(shí)賣的還都不錯(cuò)。只是，市場(chǎng)容量低了很多。那就，卷唄。別無(wú)他途。要么，等風(fēng)來(lái)。7月已來(lái)，下半年鄭州樓市風(fēng)云徐徐展開。下半年到年底，本文榜單出現(xiàn)的多個(gè)樓盤名單，將陸續(xù)消失于買房人的視野。比如：華潤(rùn)幸福里、萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)、保利璞悅、保利璞岸、海馬公園、華潤(rùn)瑞府、鴻園、招商美景雍瑞園、保利文化廣場(chǎng)、保利和光嶼湖等。想買，就快點(diǎn)買吧。眾人用腳用錢投票打過(guò)樣板，不會(huì)錯(cuò)。下半年，還會(huì)有新盤出現(xiàn)、開盤，創(chuàng)造佳績(jī)。你覺得誰(shuí)會(huì)是下半年銷售黑馬？我是深度觀察和研究鄭州房地產(chǎn)的東哥，實(shí)地探盤的東哥。本文完。備注：本文部分圖片和信息來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。文中觀點(diǎn)只是作者看法，不構(gòu)成操作建議。