這是嚴肅君的第608篇推送距離上半年沖刺KPI，只剩最后一個月窗口期了統計數據顯示，2023年1-5月北京新房市場成交22958套，同比上漲48%；成交均價60653元/㎡，同比上漲5%。看起來量價齊升，但嚴肅君發現---北京的新房項目，大多賣不到銷售指導價，甚至在有意識的帶節奏降價搶跑。ps:以1-5月成交top50為樣本，以近兩年入市的在售新盤為主，尾盤在售的限競房，以及純別墅項目，因為銷售節點和產品特殊性，暫不討論；沒有明確銷售指導價的，以最近一次預售證平均售價為準。01樓市下行期，誰還在頂格賣房首先要明確的是，就北京新房市場而言，銷售指導價更像是“限高價”，當年的隱形紅線，可以賣不到，但不能超。從真金白銀的成交數據來看，1-5月份北京新房還能頂格賣房的項目集中在3個區域，分別是東城、西城、海淀。海淀甚至還出了唯一一個“漲價”賣的項目---棲海雲頌。銷售指導價8.2萬/平，但成交均價達到8.3萬/平。糾其原因，棲海雲頌截至目前已網簽房源，以87㎡、93㎡小戶型為主，是所有戶型里面單價定的最高的，基本在8.35萬/平左右。而定價只有8萬出頭的121㎡、129㎡基本還有7成待售。放心，等全部房源售出后，銷售均價一定會穩定在8.2萬/平。02降最狠的價，賣最多的房降價幅度超過10%的新房項目，主要集中在房山、門頭溝、石景山、昌平和豐臺的部分板塊。重點說說新房扎堆的昌平和豐臺。作為海淀的后花園，昌平新房好不好賣，取決于與海淀產業園區的距離，更確切的說，是與后廠村的距離。文源府、紫金書院是唯二成交均價過6萬的項目，而隨著與后廠村直線或者通勤距離的拉長，新房項目不僅成交均價的絕對值在縮小，降價幅度也在加大。至于豐臺，永定河兩岸，是兩個世界。永定河以西，上榜的是龍湖建工九里熙宸，成交均價5.7萬/平，對比銷售指導價6.5萬/平，降幅達12.3%；永定河以東，除了華曦府，上榜項目成交均價全部在8萬/平+，6公里13分鐘的路程，差價近3萬/平。永定河以東，目前在售新房項目扎堆區域有兩個。一個是西四環到西五環之間，比的是與麗澤遠近，講的是產業輻射紅利，看的是未來發展；今年新拿地的青塔地塊，銷售指導價給到了8.5萬/平，相當于區域內抬了一手，同時在售的七八個新房項目都同時松了一口氣。一個是南二環到南四環，比的是與內城遠近，講的是城市界面和配套成熟度，看的是當下占有。從銷售指導價上來看，二環外北京悅府、端禮著、北京瑞府為第一梯隊，在10.9-11.2萬/平之間，北京瑞府這個城市界面吧確實影響挺大，只賣到了10萬出頭；三環外大紅門兩項目是第二梯隊，9萬/平左右，中海跑量，金茂拼價；四環外的建發璟院是第三梯隊，成交價約8萬/平。02一個沒想到的事實西紅門確實越賣越貴了。同樣都是銷售指導價6.6萬/平，西紅門橡樹灣一期成交均價6.2萬/平，二期就上浮到了6.4萬/平，不知道5月6日新拿的地塊能否賣到6.6萬不得不說，大興在西紅門的節奏拿捏的很穩。作為大量上新的純新板塊，不著急不扎堆，錯開入市時間，避免貼身競爭，導致價格踩踏。從21年10月份橡樹灣一期開始，22年出了御景星城、橡樹灣二期，23年出了橡樹灣三期。與此同時，不斷釋放板塊規劃和配套利好。先是19號線支線西紅門站點確定，補足區域內交通短板，這位置更是直接利好橡樹灣項目；接著是明確將引入北京市第四中學、北京市西城區黃城根小學，大概率位于6003和6041地塊，除此之外，還有6004/6007/6029/6042四塊托幼用地。從目前流出北京2023年預計供應73宗宅地表來看，上圖中剩余的住宅地塊都不在內，應該會在明年才陸續上架。不冒進，不急躁，非常值得北京某些板塊學習。樓市下行期，與其問開發商能托底多少，不如先問問自己能給購房者投入多少？互動時刻：對于2023年1-5月份新房成交你怎么看，誰降價跑量最讓你驚訝？歡迎在評論區留言討論~